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曹远征:近期房价涨不动的逻辑是什么?

2023-06-24 08:32:59    来源:中新经纬

作者 曹远征 中银国际研究公司董事长、中国宏观经济学会副会长

稳就业是2023年经济的核心主题

中国经济复苏的三大挑战和两个新变化。在疫情冲击下,中国经济出现了三大挑战——供给冲击、需求不足和预期转弱。


(资料图片)

2023年,尽管中国经济有所恢复,但是以上三个问题依然存在。疫情期间,中国经济始终维持增长态势,很重要的原因是在疫情中,中国出口表现非常亮丽。中国本就是一个出口导向型国家,出口对中国经济的发展非常重要,这不仅表现在GDP上,还表现在就业上,特别是在沿海地区。

目前,经济形势还出现了两个新变化。第一,随着疫情过去,世界经济恢复常态,这意味着中国利用疫情出口的机会在下降。2022年10月,中国出口2983.7亿美元,同比负增长0.3%,这也是自2020年以来中国以美元计价的出口首次负增长。出口下降对中国经济尽管有影响,但还不是最严重的,最关键是它对就业的影响非常大。

第二,在内需方面,中国过去最大的内需是房地产,但房地产下降幅度非常大。2022年,房屋新开工面积为12亿平方米,商品房销售面积13.6亿平方米,分别比上年下降39.4%、24.3%。房地产本身牵涉着四五十个行业,如果建筑面积不够,那么钢铁、水泥、玻璃这些前项产业就会出现过剩,家电、家装、家具这些后项行业的销量也会下降,这是消费不足很重要的原因。

总之,中国经济仍处在恢复之中,但这种恢复尚不足以支撑中国经济全面的增长,由于两个新变化的出现,稳增长(稳就业)是2023年的核心主题。

人口结构变化对房价的影响是根本性的

我认为,当前房价“涨不动”有一部分原因是买婚房的人变少了。当前,中国经济尚处转型之中,不能指望出口的高速增长。与此同时,十年前我们就开始担心的中国人口结构变化过快,对中国经济产生的影响正在显现。人口老龄化一定意味着资产负债能力的下降,老龄化的核心问题就是孩子少了,父债子不能偿,全球出现的债务危机都与此相关。

自2012年开始,中国劳动人口就开始大幅下降,新进入市场的劳动力,每年下降200万-300万人。这意味着从2012年开始算起,未来每年新组成家庭将减少100万个以上。我们当时就提出一个观点:中国的房地产可能会受到重大打击,因为婚房是刚需中的刚需。

新组成家庭数量下降,购房需求就在下降。那结果可能就是房子基本稳定或保持不涨,购房投资客也买涨不买跌。因此,针对改善需求就形成一种预期:“我不必急着改善,反正房子还是会跌的”,那这种预期一旦成为集体意识,结果就是房价真的不涨了。

当前,中国经济的发展不能指望传统增长模式,比如房地产。从行业发展角度来看,它从高点如疫情前每年新增15亿平方米的面积逐步向每年新增10亿平方米的方向收敛。现在全国大小城市无一例外,出现了行业发展的普遍性困难。这是中国进入高收入社会,又叠加人口负增长后,出现的一个新特殊情况,这对中国经济形成一定压力。中国要进入高收入社会,应更多地依赖消费增长。

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