随着近期房地产领域接连释放政策利好，资本市场也开始呈现逐步回暖之势。不过从细分板块来看，物业管理板块表现明显优于地产开发板块，反映出市场资金对于物业管理行业板块青睐有加。

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这不禁也让笔者想到此前中信证券曾在研报中提到的观点，其曾特别强调，在整个房地产产业链中，只有存量房可持续运维等少数领域，才有十年维度清晰的长期支持政策。因此对于投资者来说，采取长期的投资视角，关注那些受到政策长期支持的领域，可能会更有利于获取稳定的回报。

在此背景下，看到物业板块，笔者留意到卓越商企服务(6989.HK)近期交出了中报，不妨就此具体来探讨公司的机会所在。

1、向内求质，短期利润遭遇压力不改长期价值兑现逻辑

从财报数据来看，卓越商企服务上半年的业绩直观来看并不算太好，营收仅小幅微增，利润更是出现明显的下滑。财报数据显示，上半年公司取得收益18.39亿元（人民币，下同），同比减少1.27%；股东应占溢利1.7亿元，同比减少45.23%。

眼下，在外部经济环境经历复苏的背景下，公司的营收呈现弱复苏，利润仍然承压，那么为什么会出现这种情况？

实际上这与公司业务结构、经营节奏的调整不无关系。

从公司基础物业这一基本盘来看，其增长势头还算良好，上半年实现收入15.65亿元，同比增长15.3%。

（来源：公司信息）

值得特别注意的是，公司收入中来自非关联方收入占比提升约10个百分点至85.7%，与此同时，业主增值服务占比提升27.4个百分点至41.1%。

这两个指标的提升也指向了公司摆脱母公司依赖，在追求业务独立性展开了大刀阔斧的调整动作，这也是为什么能够看待公司营收和利润层面出现压力的原因所在。

（来源：公司信息）

实际上，倘若从环比角度看，上半年营收环比增速达到10.5%，一定程度反映业绩已经企稳回升。

尽管短期内，一系列调整给公司带来营收和利润方面的一些压力，但从长期来看，这将有助于公司更加独立地发展，提升抗风险能力，并为持续的业绩增长打下了更坚实的基础。

2、业务拆解，结构优化下内生增长与多业态拓展持续释放潜能

如若深入了解卓越商企服务的主营业务构成，可以看到其多元化的经营战略得到了显著体现，未来公司不仅基本盘稳固，业务更具独立性，同时开辟的更多新的增长曲线也将持续展现爆发力。

财报显示，卓越商企服务的主营业务除了基础物业管理服务外，还包括增值服务以及其他相关业务。

具体来说，在上半年，增值服务方面的收入达到了2.6亿元，占比达14.3%。这一板块涵盖业主增值服务和非业主增值服务。前者更多的围绕业主的业务机会而展开，就卓越商企服务而言，该板块业务涵盖资产服务、卓品商务服务、建筑机电服务等。而后者则非业主增值服务围绕开发商展开，针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务，其业务往往多与母公司关联密切。因此，从两者的区别可以看出，业主增值服务的表现更能体现物管企业的运营独立性和运营质量。

从财报来看，上半年公司非业主增值服务收入同比下降了高达62.2%，业主增值服务收入则实现显著的增长，同比增幅达65.1%。非业主增值服务的下降一方面与房地产整个市场环境面临压力有关，另一方面更关键的也是公司主动压降带来的结果。这也凸显了公司积极调整策略、追求独立发展的决心。

与之对应的，业主增值服务的快速提升下，其占增值服务的比重也已由上年同期的14%提升至今年上半年的41%。与此同时，业主增值服务的毛利率仍然保持在高位水平达到33%。卓越商企服务旗下的增值服务品牌卓品商务在高端商务服务领域处于领先地位，上半年实现的营收高达9261万元，同比增长26.6%。特别值得一提的是，企业服务作为其中的重要组成部分，已经连续三年保持着高增长的势头，其平均年增长率高达50%。

（来源：公司信息）

此外，再来看其他业务收入方面，该板块收入主要来自金融服务和公寓租赁服务，上半年整个业务板块的收入达到了2891万元，占比约为0.6%。尽管目前占比虽小，但其在公司的多元化经营战略中仍然具有一定的重要性，不论是金融服务还是公寓租赁服务，在丰富公司产品线和服务线，以及提升客户粘性上都能够帮助公司与客户建立更为紧密的合作关系，进一步拓展业务机会，从而推动整体业务长远增长。未来随着这些业务板块的逐步发展和壮大，也将有望为公司带来更多的增长机会和业绩贡献。

（来源：公司财报）

除了业务结构的调整优化，公司在多业态布局方面也展现出积极的势头。再次聚焦公司的主航道业务，不难发现，卓越商企服务的商务物业收入占据了基本物业服务收入的67.1%，第三方基本物业服务占基本物业服务收入的比重为60.5%。

在公共与工业物业领域，公司今年来开展了多个政府公建项目，展现良好的拓展势头。期内，来自公共与工业物业收入相较于2022年同期增加了162.7%。同时，在住宅物业领域，公司为卓越集团的多个城市高端开发项目提供服务，期内住宅物业业务收入相较于2022年同期增加了32.2%。

（来源：公司财报）

不仅如此，卓越商企服务不断在多种业态上展现出活跃的业务布局，其积极构建了全流程的独立第三方市拓机制，通过采用多种手段，如并购、合资等，以多渠道方式开拓新的业务赛道。上半年，公司在医疗平台、高校后勤领域取得显著成效，成功构建了业务的第二增长曲线。财报显示，期内公司新拓合同金额达到1.83亿元，同比增长111%，年化合同金额更是达到了9000万元，同比增长216%。

一系列迹象表明卓越商企服务不仅在现有业务上展开积极的调整和优化，还在探索新赛道方面表现出了积极的态势。这种多业态布局的拓展为公司提供了更广阔的增长空间，也凸显了其在行业内的活力和前瞻性。

3、深耕护城河，聚焦多维度核心能力，夯实长期成长优势

作为一家在港股市场具备稀缺性的国内领先商务物业管理企业，卓越商企服务成功构建了一系列护城河，展现出稳健的发展势头。这些护城河在多个维度上为公司的竞争优势提供了坚实的支持。

首先，卓越商企服务深耕核心领域、积极拓展多元业务、保持第三方业务独立性等策略，形成了广泛的业务覆盖和多元业务生态的构建。

公司以商务物业为核心，积极深耕写字楼及商务综合体、企业大楼、办公研发园区等主营业务领域，同时医疗、教育、政府公建、城市服务等方面开辟了新的业务赛道，并坚持保持第三方业务独立性，构建了独特的差异化竞争优势。

截至上半年，卓越商企服务的总合约面积超过7300万平方米，业务布局跨足两个国家，在59个一线及区域重点城市拥有605个管理项目，覆盖范围持续扩大，业务规模持续增长。

公司在不同领域的业务布局展现出了广泛性和多样性。这种多元业务生态的构建不仅有助于降低业务风险，还提供了更多的增长机会。

其次，卓越商企服务在品牌优势和市场认可度以及客户满意率等方面取得了显著成果。

作为一家行业内知名度较高的企业，卓越商企服务的品牌在市场中具有显著影响力，公司拥有20多年的行业深耕经验，特别是在商务物业管理服务上形成了完善的模式和深厚的经验积累，为众多世界500强等企业服务，行业口碑优异。

与此同时公司在客户满意度方面表现出色。特别是在为写字楼物业提供管理和增值服务方面，客户满意度达到了99%。这一高水平的客户满意度表明公司在服务交付和质量方面表现出卓越能力，从而增强了客户忠诚度，为持续业务增长奠定了坚实基础。

此外高附加值增值服务也是卓越商企服务的一大特色。其通过为客户提供高附加值的增值服务，如全生命周期维护能力和全链条资产服务，为客户创造更多价值。这种差异化的服务能力有助于提高客户黏性，降低客户流失率，稳定了收入来源。

再次，从在市场份额和集中度方面，卓越商企服务不仅在行业内占据重要的一席之地，而且伴随行业集中度不断提升，进一步巩固了公司的市场竞争地位，使其具备更强的规模经济效应。遵循着“强者恒强”的经济定律，随着公司持续保持领先地位并不断巩固其市场份额，其将有能力吸引更多优质资源、客户和合作伙伴。这种积极循环也将进一步加强公司的市场竞争地位，创造更多增长机会。

4、结语

站在当下来看整个房地产市场，随着市场风险的出清，行业的投资前景逐渐变得明朗，但不可否认是长期来看在地产开发领域获得阿尔法的机会更难，反观之，物管、商管赛道仍然蓬勃发展，并得到政策的长期支持，是房地产产业链中最为确定性的赛道。

尽管经历了行业波折期，疫情、地产行业深度调整等一系列因素对物管、商管板块带来了冲击，但眼下随着疫情因素影响消失，经济复苏动能持续加快，这一赛道的业绩兑现潜力也将更具弹性。

观之卓越商企服务，在不断变化的商业环境中，公司展现了持续稳步向前的发展态势。通过构建多元化的业务生态，公司在不同业态中不断寻求新的增长机会和增长点，扩充服务深度与广度，同时，对关联方的依赖逐步降低，业务独立性持续增强，显现出坚实的竞争力。公司顺应市场变化和政策支持，所展示出的强大的适应性和灵活性，也将使其能够更好地把握市场机遇。

在眼下市场风险逐渐减弱、轻资产运营模式优势凸显的大背景下，卓越商企服务有望成为市场不容忽视的潜力标杆所在。目前公司动态市盈率仅为6倍，明显低于同类型商管赛道股，同时公司持续保持高派息水平。上半年拟派发股息12.18港仙，截至目前动态股息率接近9%，具备足够强的安全边际，公司持续回馈股东的动作，也进一步提振了投资者信心，相信也将得到资本市场的良好反馈。

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